2019年中国楼市松绑后就可以买房了?你应该先看下这里

上一期,大本钟先生对北京和纽约、伦敦、香港、东京四个城市在餐饮、超市食品和交通出行三个方面的生活成本和实际购买力进行了比较和分析。一杯星巴克,喝的是北上广深白领们的不容易

这一期继续就水电燃气费、运动休闲和房价等方面对这五座国际城市进行比较。如果您只关心房价的比较,可以直接跳到下面的第9点。

因为篇幅原因,我们把北京作为最有代表性的中国城市,其它国内城市可以参照北京的生活成本和收入水平看看自己和这些城市对比的情况。

上一期得出的结论是:

如果你只是想满足基本的生活需求(住房除外),而不追求所谓的小资品质生活,那么北京非常适合你。因为调整了收入因素后,北京的基本生活成本仍要低于对标的四座国际一线城市。

这体现在诸如平价餐馆、国产啤酒、普通水果蔬菜、公共交通、出租车里程单价等众多方面。

但是如果你想拥有更有品质、与国际接轨的生活,在北京的成本相对于平均收入来说则要远远高于国外同类城市。

从汉堡包、星巴克到牛奶、奶酪、葡萄酒、进口啤酒和外国轿车的价格,都可以说明这一点。平均来说,北京的居民要花费与自己收入不成正比的钱才能获得与其它国际城市同等质量的生活。

对于普通的白领,我的建议是要根据自己的收入水平量力而行,不要挣着伦敦纽约1/3的工资,却花着比它们更贵的价格为星巴克买单。

这一期我们来看看新的数据是否可以继续验证这一推论,特别是房价和房租方面。


和之前一样,我们采用来自 www.numbeo.com/cost-of-living/ 的国际城市生活成本数据。分别分析:

  • 城市间各项生活成本的绝对值;和
  • 这些城市的相对购买力(即用该城市平均税后工资的系数调整后的数字做对比)

作者不为该数据库的准确性负责。

这5个城市的税后平均收入是:

表中的百分比是这些国际一线城市价格高于或低于北京的%。比如纽约居民的税后工资比北京高出273%,即约为北京的3.7倍。因为汇率波动关系,我们主要看差别的大小而不是精确的数字。

Let's begin.


4&5 水电燃气、话费、宽带、运动和休闲

未调整的原始数据:

不考虑收入因素,北京的生活用水电燃气、手机话费和宽带费用都比其它城市低很多。

在运动和休闲消费上,除了网球场租金外,北京的消费成本也比其它城市低一些。

基于工资指数调整后的数据:

按照收入水平调整以后我们可以看到,北京的水电燃气、电信费用仍然比较有优势。

这说明国家相关部门在照顾基本民生方面还是做得比较好的。毕竟,这些消费几乎涉及所有人,其价格的合理性对社会稳定有很大关系。

然而在运动和休闲方面,根据收入进行调整后,所有三项指标均高于其它四座城市。

特别是健身房月卡和网球场租金的费用,达到国外一线城市的2-4倍,可以说是非常贵。即使是电影院的票价,也比国外昂贵。

这和我们上期的发现高度一致:在北京过普通人的基本生活比其它国际城市便宜;

但如果你追求和国际接轨的品质生活,则要付出比国外同等城市更高的成本(相对于收入来说),比如享受星巴克、开国外轿车、打网球。


6&7 教育和服装

未调整的原始数据:

就私立幼儿园来说,纽约和伦敦的绝对价格是北京的2.5-3.5倍,香港和北京的水平相当,而东京的费用低于北京。

国际小学的学费,北京的费用和伦敦、东京、香港相差不多,但比纽约便宜1/3左右。

在服装费用方面(这里比较的是国际的高街大众品牌),我们发现,中国这个曾经以便宜著称的的服装大国,价格并不比国外同等城市便宜多少。

基于工资指数调整后的数据:

去除收入因素后的结论更加明显。

调整了收入因素,北京国际小学的价格是其它国际一线城市的2倍以上。私立幼儿园的价格和纽约、伦敦持平,但远远高于香港和东京。

我觉得可以从这个角度理解。对于北京乃至中国私立教育的消费者,我们已经不能用平均工资作为参考。这些消费者的财产和收入实际上是可以和其它国际一线城市抗衡的。

私立学校的受众在国内外都是相对的少数,而北京的富裕阶层人数已经不少于其它这些国际城市。北京这些私立教育机构的高价格也是因为有市场 -- 目标客户群不差钱。

教育资源的相对有限造成北京私立学校的费用远远超过国外(考虑收入因素后)。

服装方面,北京的消费成本基本也都是别的城市的2倍以上(相对收入来说)。

我想,这可能与国际品牌的全球统一定价策略有关。如果单从原料和生产成本考虑,北京的价格应该可以比现在低很多。如果不追求品牌效应,不如去淘宝和拼多多:-)


8 房租

未调整的原始数据:

从绝对值来看,北京的月租金大大低于纽约、伦敦和香港,但和东京基本持平。纽约的租金是最贵的。

基于工资指数调整后的数据:

调整收入因素后,东京的租金仅为北京的一半。香港仍高于北京10-40%,而纽约和伦敦则稍低于北京。

香港的高房价和日本房市的低迷可以解释它们和北京在房租上的差别。而北京与伦敦、纽约比较小的差距说明北京的房租价位在国际一线城市中处在比较适中的水平。


9 房价

最后来看下我们最关心的房价。

未调整的原始数据:

从绝对值来看,北京市中心的每平米单价是10万左右,和纽约相差无几。非市中心的单价,北京已经超过纽约!

即使是和以高房价著称的伦敦相比,伦敦市中心的价格也不过比北京高了17%。

再有,其实上面的单价并不是一对一的比较。为什么呢?

A. 国外房产面积是指使用面积,不包括公摊面积。而国内房产面积是指建筑面积,包括公摊(如大堂、走廊、墙体)。对公摊比较多的房产来说,使用率可能只有60-70%。按建筑面积计算房价可以说是一大中国特色!

如果按使用面积计算,北京房产的单价要高于10万/平,轻易超过伦敦和纽约。

B. 国内房产产权最多仅为70年,也就是说房产主只有70年的使用权。产权到期后的续约政策和价格目前似乎还没有明确规定。

在美国,产权年限是无限期的(但每年要交房产税)。在英国,别墅(house)的产权是无限期的,公寓的产权通常为125-999年,到期后可正常续约。

所以,上面表中北京的房价和其它国家没有直接可比性。如果要公平比较的话,北京的单价要比表面的数字高很多。

众所周知,香港目前是全世界房价最高的地方,毕竟那里地少人多,富人扎推,同时受到内地富豪的追捧。北京确实还没有到那么高的地步。

东京/日本因为经济周期的因素,绝对值房价低于北京。

基于工资指数调整后的数据:

调整收入因素后,纽约、伦敦和东京市中心的房价只是北京的一半到1/4!即使和世界最贵的房地产市场香港来比,北京也是不相上下!

结合上面说到的使用面积vs.建筑面积以及所有权期限问题,北京的房价可以说已经是世界之最(从购买力角度考虑)!(不过据说按这个方法计算,柬埔寨的金边才是世界房价最高的地方)

我们可以按照之前的思路,把在北京核心地区购房视为富有阶层才考虑的事或者是一种奢侈品,所以不能用平均工资来衡量。

但是即使是非市中心的房子也与收入比严重不符,这就很说明问题了。

原则上房价是房产供需关系的结果,同时也应该反映该城市的经济水平、收入水平和国际竞争力。换句话说,哪座城市更受欢迎、最有竞争力、最富裕,哪个城市的房价就应该更贵。

纽约、伦敦、香港是世界公认最具国际化、最发达、最富有的城市。平心而论,北京居民的收入、城市的经济发展和国际化程度还和这些世界级城市有很大距离,但我们的房价已经提前和这些国际一线城市接轨,甚至完成了超越。

买房是大多数中国人的梦想。但是当前北京的房价似乎已经透支了未来很多年经济发展才能匹配的房价增长,让大多数工薪阶层无法企及。

也许楼市政策的松动可能带来新一轮的房价上涨,但是从基本面的横向比较来看,北京的房价无疑处于高位。

当然另一个因素可能是人民币的汇率。如果不是因为不自由流通的关系,也许人民币的合理汇率应该比现在低很多,这也可以解释国内外大城市房价的差距。这又是另一个话题了。

总之,如果你看到楼市政策可能松动的迹象又有了买房的冲动,我劝你还是要三思而行。

如果你买房是为了自住,不妨可以考虑租房。从上面数据可以看到,北京的房租相对来说还是比较合理的。如果你买房是为了投资升值,你不妨考虑在国外特别是英国购房。等到北京的房价有了较大跌幅之后再入手不迟。

(以上代表个人对房地产大势的观点,也没有考虑个例,仅供参考)

英国房地产的吸引力

多年来,英国房产供给无法跟上人口增速。仅在英格兰地区,每年需要新增30万套住宅才能满足实际需求,几乎是目前房产供应水平的三倍。该供给失衡情况预计在未来一段时间难以改善。

另外受脱欧和印花税等因素影响,英国房产价格目前处于低位调整阶段,特别是伦敦核心地区的房价有了较大程度的降低。此外,英镑在脱欧的不确定因素下走低,正常化后预计会重新升值。

考虑到国际和国内的大环境,对中国投资人来说,当前投资英国房产从价格、汇率和资产配置等多方位来看都是较好的时机。

英国政府不限制海外买家购买英国房产,无论投资者有没有英国护照或签证、是否到过英国、是否居住在所投资的房产。同时也允许海外买家在英国贷款买房。伦敦更是全世界最自由和开放的投资城市。 如果你有孩子来英国上学,购买一套英国的房产当然更是一举多得的选择。


总结

比较了北京和四座国际一线城市的各种生活费用和实际购买力,我们之前总结的规律仍然适用:

对于平均收入的北京人来说,只要你不追求小资品质的生活,凭正常的工资还是可以过得不错的。他们对基本生活物品的购买力和其它国际大城市的居民差不多。

怕的是,挣的是北京的平均工资,追求的却是和国际接轨的小资生活,因为你所要花的相对成本要远远高于其它国际一线城市哦。

至于那些高薪阶层和富裕阶层,不如用在北京上海买第二套房的钱,在伦敦纽约置业吧。


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