Buying

购房程序

英国政府不限制海外买家购买英国房产,无论投资者有没有英国护照或签证、是否到过英国、是否居住在所投资的房产。同时也允许海外买家在英国贷款买房。伦敦更是全世界最自由和开放的投资城市。

很多人认为在国内上班或开公司不能在英国贷款,事实上是完全可以的。在中国的收入同样被认可,但可选择的银行和金融机构相对有限。

在英国置业,全部交易过程通过双方的代表律师来进行,整个交易过程受到英国法律的保护。也就是说买方要聘请一位代表自己的律师。

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一般来说,在英国买房,会经过以下的程序:

1. 看房:购买人实地勘查房子,决定是否满意。

2. 双方对交易价格达成共识:如果满意,买方向卖方出价。双方谈判价格及其它条件,直到达成共识。

3. 买方向中介提供自己房产律师的信息。

4. 买方提供身份证明和资金来源证明:通常买方需向中介提供护照等身份证明文件(做为反洗钱检查之用),并提供自己的资金来源证明。

5. 双方律师交换联系方式:资金来源检查完毕,确认没有问题之后,买家和卖家双方律师交换联络信息。

6. 双方开始进入法律程序:

6.1 为保护双方利益,卖方可能会要求买方交纳房屋预留费(Reservation Fee),通常是几千英镑,该预留费会在签正式购买合同后直接抵扣房款;买方可以要求卖方停止对该房产进行对外售卖宣传。

6.2 买方律师开始针对房产本身进行调查;卖方也要应买方律师的要求提供相应的文件和资料。

6.3 如果你用贷款购房,提供贷款的银行会派评估师对该房产进行检查和估值,以确定他们认可的房产价值和估算租金收入(适用于出租房贷款),用来决定可以给你的贷款额度。该评估比较粗略,不会指出该房产所有的问题。

6.4 如果你想主动对该房产进行更详尽的检查,你可以自己委托专业机构或专业人士检验房屋。验房人员在完成检查后会向买家提供一份验房报告,内容包括房屋的质量和对房产的估价。验房一般需要一个月的时间。该检查一般由粗到精分为三档,价格从250英镑到600英镑不等。此项检查不是必须的程序,但对买方利益是一个保护。

7. 检查完毕后,如果买方律师认为房子结构上有任何问题,可以在这时候提出;也可以和卖方谈价,像是认为该套房产应该低于市场价多少等等。

8. 交换合同:如果买方确定想买下房子,就可以进入双方正式交换合同(Exchange Contracts)的阶段。所谓的交换合同,指的就是买卖双方律师完成合同的起草、交换工作,双方分别签署合同。买方律师有义务为买方详细解释合同的内容,包括买方的权利和义务。

交换合同后,双方会约定一个交易完成(Completion)日期。在交换合同时,买方通常需要先支付10%的首付款。

需要注意的是:在双方正式交换合同之前,也就是第8点以前的任何一个步骤,买方随时可以没有任何理由就退出。

在这期间(步骤1至7),买家可能因为种种原因放弃购买,卖家也可能因为得到更高的报价等原因选择放弃交易。这在英国法律上是允许的。如果是买家放弃购买,之前支付的房屋预留费不予退还;如果卖方放弃交易则需退还买方此费用。

如双方已经正式交换合同(第8步),该交易即已产生法律效力,如任何一方不完成交易即被视为违约。

9. 房产交割:买家通过律师在指定的交割日(Completion Date)把剩余的所有款项支付给卖方,同时把印花税、土地登记费、律师费和其它杂费的金额转账给律师。双方律师联系确认交割成功,买方就可以拿到钥匙了。

10.律师完成印花税缴纳和过户登记:最后,买家的律师需要帮买家完成印花税(stamp duty)的缴纳和土地所有权登记,也就是在英国地产登记局(UK Land Registry)完成房产过户注册登记。

在这个阶段,虽然买方律师仍在做最后的收尾,但已经拿到钥匙的购买人,在这个期间已经可以搬入新房了,不必等这最后的程序走完才能迁入。

购房的手续繁杂,涉及人员众多。赢多作为客户的代表将帮助您与相关的律师、中介、评估师等多方协作并敦促他们高效完成必要的购房手续,同时保持与客户的同步沟通。


购房涉及主要费用

1. 印花税土地税 Stamp Duty Land Tax,简称印花税

印花税土地税,简称印花税,是在购买英格兰和北爱尔兰房产或土地时向 HM Revenue & Customs 税务及海关交的税。印花税由房产买家支付,而不是卖家支付。海外投资者在英格兰和北爱尔兰购买房产或土地,成交后必须缴纳印花税才能获得政府认可。

住址房产和非住宅房产适用的印花税规则有所不同。另外,如果是在苏格兰或威尔士购买房产或土地,需要缴纳的税的名称和算法与上面所说的印花税土地税也略有不同。

以下内容针对在英格兰或北爱尔兰购买住宅房产适用的印花税。

印花税计算规则比较复杂,请听我一一说来。

印花税是累进税制,也就是说不会以同样的税率对房价的全部征收费用,而是对不同房价区间分别征收不同的费用。

2016年4月,英国印花税新政实施。在英国购买房产,成交时必须向税务局缴纳印花税,买卖交易才能最终获政府认可。

英国财政部公布的最新印花税征收标准如下:

如果购买的房产是用于自住的,并且是本人唯一一套房产,则适用于左边一栏的基本税率。注意唯一是指该房产在全球范围内是你唯一的房产。

如果购买的房产用于出租(Buy to Let)或是本人第二套(或更多)房产,购买者将会多缴纳3%的印花税,即右边一栏的税率。海外买家基本都需要付这额外的3%的印花税。

具体来说:

  • 购买价值低于12.5万英镑(含12.5万)的物业,如果是用于自住并且该房产是你唯一的一处房产,则不需要缴纳印花税;如果该房产是用来出租或者是第二套(及以上)住房则需要缴纳3%的印花税;
  • 购买物业总价值在125,001-250,000英镑的,如果用于自住并且该房产是你唯一的一处房产,则0-125,000英镑这一部分不需交印花税,125,000英镑以上部分需缴纳印花税2%;如果该房产是用来出租或者是第二套(及以上)住房,则0-125,000英镑这一部分需缴纳印花税3%,125,000英镑以上部分需缴纳印花税5%

以此类推。

举例说明:

如果买了£370,000房子(第一套房子,供自住),印花税额是:

125,000*0%+(250,000-125,000)*2%+(370,000-250,000)*5%=8,500(英镑)

如果买了£370,000房子(第二套或以上房子或是用来出租),印花税额是:

125,000*3%+(250,000-125,000)*5%+(370,000-250,000)*8%=19,600(英镑)

在以上基础上,英国政府针对一些特殊情况在印花税上有所减免或增加,或者有特殊的规定。

比如,如果你是首次购房者,购买£300,000以下的房产豁免印花税。如果你是首次购房者,购买£300,000到£500,000的房子,低于£300,000的部分仍然豁免印花税,只需要对多出来的部分交5%的印花税。(如果你是首次购房者,但购买价格高于£500,000,则不享受任何印花税减免,而是要缴纳标准印花税。)通常该减免对海外买家不适用。

另外,以离岸公司(Enveloped Dwellings,即非英国的公司)购买的房产,如果房价在50万英镑以上,则需缴纳15%的印花税。由于这种方式持有的房产私密性较好且不涉及遗产税,因此有很多高净值人士采用这种方式。

通过在英国的公司或信托方式买房有另外的规定。

如果您涉及比较特殊的情况,建议另行咨询房产律师或税务/会计专家。

2018年9月,英国政府宣布预计在未来将针对不在英国纳税的海外买家(包括个人及公司)额外征收1-3%的房产印花税。但目前该计划尚未实施,也没有具体的时间表。许多海外投资人希望在该计划实施前完成购房交易。

2. 律师费 Legal Fee:

对于一般的房产大约为英镑1,000 - 4,000,取决于该交易的复杂程度。

3. 土地注册费 Land Registration Fee

约英镑100 - 300。

4. 房屋预留费

买卖双方达成交易价格共识进入法律程序后,卖方可能会要求买方交纳房屋预留费(Reservation Fee),通常是几千英镑,该预留费会在签正式购买合同后直接抵扣房款。

如在签订购买合同前买家放弃购买,则卖家不退还该预留费;如果卖方放弃交易则需退还买方此费用。

5. 房屋检查费(Surveying Fee)

买方为保护自己的利益在调查阶段可以委托专业机构或专业人士对房屋进行检查。该检查一般由粗到精分为三档,价格约250英镑到600英镑不等。

6. 房屋评估费(Valuation Fee)

如果你用贷款购房,提供贷款的银行会派评估师对该房产进行检查和估值,以确定他们认可的房产价值,用来决定可以给你的贷款额度。该费用通常在150到1500英镑之间。

7. 贷款中介费(Mortgage Brokerage Fee)

如您通过贷款中介办理贷款,该中介会收取贷款中介费,通常是几百英镑。

8. 贷款手续费(Mortgage Arrangement Fee)

提供贷款的银行可能会收取的手续费,通常在1000至2000英镑之间。

注:以上费用未包括买方中介的费用:

  • 签订购房服务合同时客户交纳定金,伦敦地区为600英镑,伦敦以外地区1200英镑(交易达成后该定金从最终的成功费中扣除);
  • 房屋交割成功同时客户支付中介服务费即成功费,此费用根据成交价的不同通常为交割房价的1.5-2%。

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